한국자동차매매사업조합연합회

■ 머릿글

중고차 매매단지의 원조이자 대명사이기도 한 장안평 중고차시장이 재개발된다고 한다.

​서울시 도시재생본부에서 주도하는 이 사업은 장안평 일대를 재정비 하여 중고차매매 및 부품 유통시장으로 활성화하고 신성장 산업인 튜닝산업과 재제조산업 (중고부품 리사이클링)을 육성해 자동차 애프터마켓의 중심지로 탈바꿈 하도록 한다는 계획이다.

장안평매매단지의 재개발 사업은 그 동안 여러 차례 추진이 되어 왔으나 단지 내 입주 업체들간의 의견과 이해관계가 조율되지 않아 제대로 실행이 되지 못했었다. 그러나 이번에는 서울시에서 상당한 특혜를 부여하면서까지 중고차매매단지에 대해서도 특화된 형태로 현대화하려는 계획을 추진하고 있어 그 귀추가 주목되고 있다.

중고차 매매업계에서는 기대 반 우려 반으로 장안평매매단지의 재개발을 바라보고 있다.

​중고차시장의 한 마당이 업 그레이드 되어 새로운 거래시스템을 제공하게 된다는 면에서는 기대가 되기도 하나 한편으로는 그러한 초대형 중고차매매단지의 확대 증축이 중고차 매매업체의 매출 확대와 수익성 증대로 이어질 수 있느냐는 것이다. 일단 재개발이 되게 되면 기존의 매매업체 수 보다 훨씬 많은 수의 매매업체들이 입점하게 되고 중고차 딜러들의 수도 대폭 증가하게 될 텐데 과연 그러한 경쟁상황 아래서 매매상사나 중고차딜러들이 적정 매출을 일으키고 적정 수익을 얻을 수 있을지 우려된다는 것이다. 규모가 커지고 시설이 현대화된 매매단지가 신규로 수요를 창출해 내지 못하고 인근 매매단지의 수요를 흡수하기만 할 경우 경쟁의 과열로 수익성만 악화될 수 있기 때문이다.

이러한 사정은 장안평뿐 만이 아니라 다른 지역 매매단지도 마찬가지이다.

​실제로 수도권지역에는 장안평 이외에도 많은 지역에서 재개발 혹은 신규로 대형 매매단지가 조성되고 있거나 조성을 계획하고 있다. 대략 10여 곳 이상에서 중고차매매단지가 추진되고 있는 것으로 알려져 있다. 계획대로 추진이 모두 이루어진다면 대략 700~ 800개의 매매업체가 증가하게 될 수도 있다.

이렇게 매매업체 수가 크게 증가해도 전체 중고차시장에 큰 문제가 없을까?

매매상사 대표들은 중고차 딜러들을 제대로 확보할 수 있을까?

중고차딜러들은 매매 혹은 알선의 기회가 대폭 줄어들지 않을까?

매매단지 조성 및 운영 주체들은 그런 매매단지 조성을 통해 돈을 많이 벌고 있는가?

중고차시장 사람들은 위 사항 하나 하나가 모두 궁금하지 않을 수 없다.

최근 수도권 중고차시장에서 확인되거나 거론되고 있는 중고차매매단지 신설 및 확장 계획을 살펴보기로 한다. 그런 추세와 상황하에서 우려되는 점 들이 무엇인지에 대해서 생각해 보기로 한다.

■ 주요 중고차매매단지 추진 동향(수도권)

● 시행 확정 매매단지

1. 부천 카스퀘어 (국민 차차차 단지)

경기도 부천시 오정구 삼정동 366-1에 대지 4,000​평, 연면적 약 26,000평의 규모로 지하 3층 지상 ​8층으로 조성되고 있는 매매단지이다. 86개 매매상사 입주를 목표로 하고 있으며 인천 부천지역의 활성화된 중고차시장을 타겟으로 하여 조성되고 있다.

동 매매단지는 원래 할부 에이전트인 어느 업체가 시행을 주도했으며 중간에 KB 캐피탈에서 지분 투자 및 기타 일정 부분 운영에도 참여하고 있는 것으로 알려져 있다.​ ​2014년 10월에 착공을 하여 2016년 7월에 준공 및 영업을 개시할 예정이다.

2​. 엠파크 허브

인천시 서구 가좌동의 기존 엠파크타워 인접부지에 연면적 약 30,000평으로 지하 1층 지상 ​9층으로 조성되는 대형 매매단지이다. 기존의 엠파크타워와 랜드 단지를 합치면 연면적 기준으로 약 80,000평이 될 정도로 초대형 매매단지가 된다.

​2015년 7월에 착공하여 2016.10월에 준공, 입주 및 영업개시가 예정되어 있다. 신설되는 M1 단지에는 ​50개의 매매상사가 입점하게 되며 기존의 120개 매매업체를 감안하면 총 170개 매매업체가 엠파크매매단지에서 영업을 하게 된다.

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3. 김포 아라뱃길 카 스퀘어 

경기도 김포시 고촌읍 전호리 684번지에 조성되는 매매단지이다. 부천의 카 스퀘어와 동일한 주체가 시행하는 매매단지로 건축면적 5,126.78㎡, 대지면적 8,555.90 ㎡, 연면적 74,140.04㎡ 로 지하 3층, 지상 10층 규모이다.

김포 아라뱃길 중고차매매단지의 총 개발규모는 880억 원이며 완공 시기는 2017년 하반기로 예정되어 있다. 이 중 KB캐피탈이 프로젝트 파이낸싱으로 100억 원을 융자하고 있으며 이와는 별도로 일부 지분 투자를 하고 있는 것으로 아려져 있다.

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4. 용인시 남서울 오토허브

경기도 용인시 기흥구 영덕동 21-1번지 일대에 조성되고 있는 매매단지이다. 축구장면적의 25배 크기인 연면적 17만5천492㎡의 규모의 자동차매매단지로 준공 시 180개 매매상사와 약 1만 여대의 자동차 전시 공간을 지닌 국내 최대 자동차 매매단지가 될 예정이다. 시행사는 (주)신동해홀딩스, 시공 사는 (주)삼호, 대림산업(주), 신탁 사는 국제신탁이다

2015년 7월에 착공했으며 24개월의 공사기간을 거친 후 2017.7월 준공 예정이다. 경부고속도로 수원 인터체인지 인근 경부선, 영동선 교차지역에 위치하고 있어 접근성 및 위치적인 장점이 클 것으로 알려져 있다.

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5. 용인 더 벙커 모터파크 단지

경기도 용인시 삼가동 129-11번지에 조성되고 있는 좀 특별한 형태의 매매단지이다. 

약 5,693 평의 부지에 연면적 24,741평으로 조성되고 있으며 지하4층 지상7층으로 설계되어 있다. 케이블 TV에서 방송되었던 자동차 튜닝 및 튜닝 카 경매를 컨셉으로 하여 조성하고 있으며 방송을 위한 스튜디오도 단지 내에 구축하고 있다.

단지 내에는 14개의 신차 전시관과 42개의 매매상사 외에 튜닝 카 정비샵 및 튜닝 카 전시장(4개) 및 포토 존이 설치되게 된다.

● 미 확정 매매단지

1. 장한평 도심재생사업단지

장안평 중고차 매매센터의 시설 현대화를 위해 현재 유통업무설비로 묶인 부지의 용도제한을 해제하고 기존의 매매센터 3만㎡ 부지에 용적률 600%(유통상업지역)를 적용, 자동차 매매장을 주용도로 하여 기타 업무시설, 자동차 관련 용품매장 등을 도입한다는 계획이다. 아울러 장안평 시장의 경쟁력과 신뢰도를 끌어올리기 위해 소프트웨어적 현대화도 병행한다. 성능점검 기록부와 주행거리 등을 데이터베이스 (DB)화한 중고차 매매 통합정보시스템이 2018년 상반기까지 구축되며 아울러 딜러 재교육을 통해 '착한 딜러'를 육성해 내는 종합 교육프로그램도 운영한다는 계획이다.

장안평 재개발 프로젝트의 추진 주체는 서울시이다. 시 예산 200억 원과 국비 42억 원을 투입하여 총 5,300억 원의 민간투자를 유치하여 프로젝트를 완성하는 계획이다. 2015년에 본격적으로 계획이 추진되기 시작했고 현재는 공청회 및 사업설명회를 마친 상태로 빠르면 2017년도부터 재개발에 들어가 늦어도 2019년 부터는 업그레이드 된 매매단지로 운영한다는 계획이다. 현재 장안평매매단지에는 64개의 매매상사가 있는 바 재개발 이후에는 최소 100개 이상의 매매업체가 입주할 것으로 전망되고 있다.

2. 고양시 강매동 자동차 클러스터 단지

경기도 고양시 강매동 638번지 일대(행주산성 인근) 약 13만평 부지에 총 사업비 3,200억을 투입하여 신차 판매시설과 중고차 매매단지 그리고 튜닝, 정비 등 자동차 관련 시설과 기타 자동차 특성화 대학과 R&D 센터, 자동차 문화박물관과 체험시설을 갖추는 사업이다.

동 지역은 자동차서비스복합단지의 컨셉으로 기획되고 추진되는 지역이다. 동 지역의 개발을 염두에 두고 2015년 2월에 자동차관리법이 개정되기도 했다. 그러나 금년 초까지도 별다른 진전이 없다가 금년 2월에 대통령주재 무역 투자진흥회의에서 동 지역이 복합 비스단지 후보지로 거론되면서 다시 주목을 받고 있다. 동 사업 시행주체는 고양도시개발공사와 주)인선이엔티로 2017년 착공 예정인 것으로 보도되었다. 그러나 중고차매매단지 사업의 포함 여부 및 실제 진척 가능성에 대해서는 회의적인 의견도 있다.

3. 수원시 고색동 BMW 매매단지 

경기도 수원시 고색동 농지(5만9천㎡)에 국내 최대인 건축 연면적 29만5천㎡ 규모로 조성이 추진되고 있는 자동차복합단지이다. 시행사는 도이치모터스로서 BMW코리아 공식 딜러로 전국에 28개 지점을 운영 중인 코스닥상장기업이다. 2016년 인허가과정을 거쳐 연말께 착공에 들어가 2018년 완공이 목표다. 도이치모터스가 총 사업비 3천500억 원을 투입해 중고차 매매상사, 국내외 신차·중고차 전시장, 교통·과학교육을 할 수 있는 어린이 교육시설, 식당가 등 편의시설을 조성할 예정이다.

복합단지에는 자동차 판매시설과 국내외 신차·중고차 전시장, 자동차 교육시설, 식당 등이 입주하며, 국내 최대 규모의 자동차프리미엄 아울렛으로 조성될 계획으로 120개 매매상사의 입점을 전망하고 있다
이 프로젝트는 경기도와 수원시, 한국농어촌공사, 도이치모터스㈜, 그리고 수원시 자동차매매 협동조합이 ‘수원 자동차복합단지 조성사업’ 업무협약을 맺어 추진하고 있다.

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4. 용인시 용인대학 인근 오토랜드

경기도 용인시 처인구 삼가동 용인대학교 건너 편에서 추진되고 있는 매매단지이다.

분양 대행업체의 홍보 자료에 따르면 약 30,000평의 연 면적에 180개의 매매상사가 입점하는 초 대형 매매단지로 조성될 것으로 홍보하고 있다. 그러나 아직 구체적인 시행 내역은 알려져 있지 않다

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5. 가든 파이브 툴 관 재활용 단지

확정된 계획은 아니지만 서울시 송파구 문정동에 있는 가든 파이브 툴관(공구상가 예정 빌딩)을 중고차 매매단지로 전용하여 활용하는 방안이 서울시에 의해 검토되고 있는 것으로 알려지고 있다. 서울시 도시개발공사가 직접 조성하거나 혹은 동 빌딩을 용도 변경 조건으로 매각하여 매입주체가 중고차 매매단지로 조성하는 방안이 검토되고 있다. 동 건물은 당초 청계천 재개발에 따른 이주 상인들의 입주를 목적으로 조성되었으나 상인들의 이주율이 저조하여 용도 변경을 추진중인 빌딩이다.

6. 인천 연안부두 복합중고차 수출단지

인천시 중구 항동 7가 제1 국제여객터미널 인근 역무선 부두 배후부지에서는 중고차 수출단지가 검토되고 있다. 역무선 부두 약 12만㎡와 석탄부두 일부 부지 약 6만6천㎡ 등 총 18만6천㎡가 후보지역으로 알려져 있다. 인천항만공사(IPA)와 인천시가 자동차 물류클러스터는 이름으로 조성되는 이 단지는 중고차 판매와 경매, 검사, 부품유통, 자동차 전시 및 홍보, 금융업무를 모두 해결할 수 있는 복합단지로 조성될 예정이다.

■ 향후 전망 및 우려

위에서 살펴 본 비와 같이 이미 단지 조성이 착수되어 건축 중이거나 준공을 눈 앞에 둔 매매단지도 다섯 개에 이른다. 미 확정 지역 중에서도 2~3년 내에 계획이 확정되거나 건축에 착수할 가능성이 있는 매매단지도 있다. 지금까지의 경우를 보면 새로운 매매단지가 조성된 경우 대부분 인근지역 매매단지의 상사대표나 중고차딜러들이 약간의 시차를 두고 신설 단지로 이주해 오는 경향을 보였다. 기존 매매단지 보다 신설 단지의 영업 여건이 유리하거나 편리했기 때문이다.

그러나 향후에도 그런 현상이 계속 이어질지는 장담하기 어렵다.

​기존의 매매단지들이 신설 매매단지에 비해 크게 불리하거나 불편하지도 않기 때문이다. 비용적으로도 신설 매매단지가 그리 유리하지도 않을 수 있다. 신설단지 입주에 따른 초기 영업 부진을 감안하면 오히려 기존 단지에서의 영업을 선호할지도 모른다.

상사대표나 중고차딜러들이 매매단지를 선택하는 기준은 단순하다. 어느 매매단지가 더 영업이 잘 되는지 혹은 어느 단지가 더 수익성이 좋은지에 따라 매매상사의 이동이나 신규 입점을 결정한다.

매매단지가 활성화되거나 매매상사가 장사가 잘 되는 요소가 따로 있을까?

중고차딜러에 의한 매매알선이 매입매출의 주력경로인 우리나라 현실상 가장 중요한 매매상사 활상화요소는 우수한 매매사원의 확보이다. 능력 있는 매매사원들은 자신의 역량을 제대로 발휘할 수 있는 매매단지와 그런 단지 내 매매상사를 선호한다. 그러한 역량 발휘의 요건으로 매매사원들은 목이 좋거나 물적 시설이 좋거나 운영시스템이 편리하거나 자금조달이 용이한 매매단지를 꼽는다.

​그런 단지 내에서 입금이나 근무 조건이 유리한 매매상사를 선택하게 된다.

그렇다면 모든 매매단지들은 위와 같은 점을 모두 고려해서 만들어 졌을까?

소비자나 매매상사 그리고 중고차딜러들의 입장과 이익을 고려하여 만들어졌을까?

그리고 입주업체들로부터 임대료를 받는 것 만으로 적정 손익을 유지할 수 있을까?

외부에서 쉽게 그런 상황을 판단할 수는 없다. 기왕에 매매단지를 조성하여 운영하고 있는 시행업체들 중에서도 희비가 엇갈린다. 성공적 운영을 기반으로 추가로 매매단지를 조성하는 주체들도 없지는 않지만 대부분의 매매단지 조성 주체들은 시행착오로 인해 추가 조성은 엄두도 내지 못하고 기왕의 부실 처리에 골몰하는 경우도 많다.

다음은 향후의 매매단지 조성 주체들이 무겁게 새겨들어야 할 사항들이다.

▲ 복합적 개념의 수익모델 추구

자체 보유가 아닌 외부 토지를 매입하여 매매단지를 조성하는 경우 매매단지 내 매매상사와 근생시설의 임대료 수익 만으로는 손익을 유지하기 어렵다. 시행을 경험한 사업자들의 공통된 의견이다. 어떠한 형태이건 할부금융사업이나 성능점검사업 등 핵심 수익사업을 병행해야 한다.

▲ 입주업체의 비용부담과 수익성에 대한 배려

매매단지 시행주체들의 입장에서는 손익을 유지하기 위해 가급적 임대보증금이나 월 임대료를 높이기를 원한다. 그러나 입주 매매상사가 감당할 수 있는 임대료나 관리비 수준은 어느 정도 정해져 있다. 이 수준을 초과할 경우 매매단지는 활성화되기 어렵다.

▲ 매매사원 양성을 위한 교육 및 투자

매매단지나 매매상사의 활성화를 좌우하는 직접적인 요인은 우수 영업인력이다.

중장기적으로 매매단지를 활성화하기 위해서는 중고차딜러를 양성해서 공급하는 교육시스템이 있어야 한다. 자체교육이 어렵다면 외부 전문기관과 제휴를 통해서라도 인력 양성에 대한 대안이 있어야 한다.

▲ 소비자들에 대한 브랜드 이미지 정립 필요

신설 매매단지는 초기에 판매부진 및 재고회전율 저조로 고민을 하게 된다. 이 경우 매매단지를 활성화한다는 이유로 허위미끼업체들이나 기타 “건달”들의 활동을 방관하는 경우가 있는데 이는 추후 큰 비용과 부담으로 되돌아 온다. 허위꾼들이 횡행하는 매매단지로 SNS 상에 낙인이 찍히면 아주 오랫 동안 감당하기 어려운 대가를 치르게 된다.

글. 연합회 정책위원장 신현도 대표